Un T2 meublé de 42 m² acheté 148 000 € frais inclus, loué 720 € par mois. Sur le papier, 5,84 % brut. La question n’est pas de savoir si le bien est bon : elle est de savoir lequel des deux régimes de la location meublée vous laisse le plus, et pendant combien d’années.
Le bien qui sert de banc d’essai
Les lignes ci-dessous décrivent un bien type. L’impôt est calculé à une tranche marginale de 30 %, prélèvements sociaux à 17,2 % en nu et 18,6 % en meublé.
Ce que le micro-BIC retire
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les loyers encaissés, et s’arrête là : aucune charge réelle n’est déductible, pas même la part d’intérêts du crédit. Sur 8 640 € de loyers annuels, la base imposable tombe à 4 320 €, soit 2 099 € d’impôt et de prélèvements sociaux.
C’est simple, sans comptable, et c’est précisément ce qui le rend imbattable la première année — celle où l’amortissement n’a encore rien produit et où le réel coûte déjà ses honoraires.
À retenir
Le micro-BIC ne devient perdant que le jour où vos charges réelles dépassent l’abattement. Avec un crédit en cours, ce jour arrive presque toujours dès la deuxième année.
Ce que le réel permet d’amortir
Au réel, on déduit les charges effectivement payées — intérêts, taxe foncière, assurance, comptable, charges de copropriété — puis on amortit le bâti et le mobilier. L’amortissement n’est pas une dépense : c’est une écriture qui réduit le résultat imposable sans sortir un euro de votre poche.
Sur ce T2, l’amortissement absorbe la totalité du résultat pendant onze exercices. L’impôt sur les loyers y est nul.
Le point de croisement
Cumulé sur dix ans, l’écart d’impôt entre les deux régimes atteint 17 400 € en faveur du réel — honoraires de comptable déduits. Le croisement intervient au cours de la deuxième année.
Ce que ça coûte à la revente
Rien, en location meublée non professionnelle : la plus-value se calcule sur le prix d’acquisition d’origine, sans réintégration des amortissements pratiqués. C’est ce qui distingue le LMNP réel d’une société à l’impôt sur les sociétés, où l’amortissement se paie au moment de la sortie.
- Le réel impose une comptabilité : comptez 400 à 700 € par an.
- Le déficit constaté n’est pas perdu : il se reporte sur les bénéfices des dix exercices suivants.
- Le choix se fait à la création de l’activité, et n’est pas figé à vie.
Posez vos propres chiffres.
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